Számadó József, felsőfokú ingatlanértékelő

Az 1959. évi 24. tvr. hatályba lépésével a termelőszövetkezetek megalakulásától az 1994. évi LV. tv. hatályba lépéséig a termőföld hazánkban ingatlanforgalmi szempontból forgalomképtelen volt. Ugyanis a termelőszövetkezetbe bevitt termőföld tulajdonjoga nem konkrét területtel, hanem eszmei tulajdonként megmaradt a tsz.-tag tulajdonában, de a rendelkezési jogát elveszítette. Ugyanakkor a földet használó szövetkezet csak “földhasználati” jogot kapott, vagyis a teljes körű tulajdonosi jogosítványt nem kapta meg. Hasonló a helyzet az állami tulajdonban lévő termőföldek esetében is, mert a megalakított állami gazdaságok “csak” kezelői jogot kaptak, így nem rendelkeztek az általuk használt termőföld teljes tulajdonosi jogosítványával. Forgalomképes csak az ún. személyi tulajdon volt, ami minden állampolgárt megilletett. A területek csak a zártkertben és a belterületen helyezkedhettek el. A személyi tulajdon termőföldet jelentett, de valójában több volt annál, mert a zártkerti részben szőlő–gyümölcsös mellett présházat, pincét, illetve utóbbi időben víkendházat is tartalmaztak; ezért a kialakult ár nem pusztán a termőföldet foglalta magába.

Az 1994. évi LV. tv. a kárpótlással és a részaránytulajdon rendezésével visszakapott földet forgalomképessé tette azáltal, hogy engedélyezte minden magyar állampolgár számára 300 ha, illetve 6000 AK-értékű termőföld megvásárlását.

A jogszabály azonban semmilyen engedélyezési, bejelentési eljárás és statisztikai nyilvántartás vezetését nem rendelte el. Természetesen semmisnek tekinti azt a szerződést, amely a megszabott területi nagyságot meghaladó termőföld adás-vételére vonatkozik, de ennek vizsgálatát nem szabályozza a jogszabály.

Az engedélyezés és a statisztikai nyilvántartás hiánya miatt előfordulhat, hogy több körzeti földhivatalhoz tartozó községek határában 300 ha-nál több termőföldet vásárol, annak ellenére, hogy a jogszabály ezt nem engedélyezi. A statisztika hiánya nagy gondot okoz: ennek tudható be, hogy a termőföld-értékelők és az adásvételi szerződést kötők nem tudnak a község, illetve a megye határán túlról semmit. A kellő ismeret hiányából meg nem alapozott hírek kelnek szárnyra, vélemények alakulnak ki, és ebből meg nem alapozott következtetéseket vonnak le; akár a megszerzett terület nagyságára, akár a vételár nagyságára vonatkozóan, pl.: a Dunántúli termőföldek vételára jóval magasabb, mint a Tiszántúliak.

Tekintettel arra, hogy statisztikai adatok nem állnak rendelkezésre, ezért egy országos helyzetkép kialakításához a megyékben lévő munkatársakat kértük meg arra, hogy a megyében lévő forgalmi értékeket feltárják. Ebből következik, hogy a közölt adatok teljes körű vizsgálata alapján – nem statisztikai adatként –, hanem a gyakorlati tapasztalatok adatait tartalmazzák, kutató jelleggel.

A felmérés az 1994. évi kezdő alapsorra épül, és ehhez viszonyítja az 1999. évi adatokat. Mind a két évi adatsor további 3 adatsorra oszlik, mégpedig:

– a legmagasabb vételár,

– a legalacsonyabb vételár,

– az általános-átlagos vételár.

A három adatsor lényegében a vételár szóródását adja meg, vagyis azt, hogy milyen jelentős eltérések alakultak ki egy-egy megyén belül és megyék között. Viszonyítási alap az 1 AK, illetve az 1 m².

Az 1994. évi adatsor szóródását vizsgálva, megállapítható, hogy hat megyében legalacsonyabb az induló állapot, 500 Ft/AK alatt (175, 200, 250, 300 Ft/AK) volt, kilenc megyében 500 Ft/AK, és kiemelkedően magas az 1500 Ft/AK forgalmi érték.

A legmagasabb induló érték 13 megyében 5000 Ft/AK érték alatti, 3 megyében 5000 Ft/AK, három megyében kiemelkedően magas 15 000 Ft/AK, illetve 21 000 Ft/AK.

A minimum és maximum árakhoz képest az átlagár 3 megyében 1000 Ft/AK alatt van, nyolc megyében 1000 Ft/AK, négy megyében 2000 Ft/AK körül van, és csak három megyében éri el a 3000 Ft/AK-t és a maximális ár között jelentős eltérés van, úm. 5000 Ft/AK, 1500 Ft/AK, 21 000 Ft/AK.

Az 1999. évi adatsor, AK/Ft

Az 1999. évi adatsor szóródását vizsgálva, megállapítható, hogy a legalacsonyabb ár négy megyében nem éri el az 1000 Ft/AK-t, 11 megyében az 1000–2000 Ft/AK-t, 3 megyében a 3000, 5000, 8000 Ft/AK-t.

A legmagasabb elért ár egyes megyében 1500 Ft/AK, 3 megyében 5000–8000 Ft/AK, tíz megyében 10 000–20 000 Ft/AK, egy megyében 20 000 Ft/AK felett van, és két megyében 50 000 Ft/AK, két megyében 100 000 Ft/AK.

A fenti árakhoz képest a kialakult átlagár öt megyében 5000 Ft/AK alatt van, tíz megyében 5000–8500 Ft/AK között van, két megyében 10 000–15 000 Ft/AK és egy megyében 33 000 Ft/AK.

Külföldi árak (összehasonlításként az 1995. évi középárfolyam):

Lengyelország 72 580 Ft

Csehország 205 820 Ft

Bulgária 185 000 Ft

Anglia 702 975 Ft

Ausztria 1 601 250 Ft

Dánia 322 840 Ft

Svédország 387 225 Ft

Finnország 477 276 Ft

A két év adatsorait összevetve, megállapítható, hogy a legalacsonyabb ár átlagai között (527 Ft/AK és 1887 Ft/AK) jelentős eltérés van, bár a legalacsonyabb ár így is alacsony.

A legmagasabb ár között is jelentős növekedés állt be, több mint négyszeresével növekedett (4246 Ft/AK, 19 931 Ft/AK).

Az általános átlagár közötti növekedés (1478 Ft/AK), 6642 Ft/AK ugyancsak négyszeres.

Ha a megyei adatokat vizsgáljuk, először a 8. sorszámnál (Hajdú-Bihar megye) kell megállni, ugyanis az 1994. év legalacsonyabb induló ár 1500 Ft/AK-értékkel a legmagasabb, míg a legmagasabb ár közepes szinten van, amely 1999-re 22 000 Ft/AK-ra emelkedett.

A 13. sorszám alatt (Pest megye) kimagasló eredményt mutat, hiszen az 1994. évi legalacsonyabb 1000 Ft/AK, és a legmagasabb 15 000 Ft/AK ár, 1999-re a legalacsonyabb ár 5000 Ft/AK, és a legmagasabb ár 103 500 Ft/AK árra emelkedett. Hasonló a helyzet Borsod-Abaúj-Zemplén megyében, mivel a két megyé-

ben a magas ár beruházás céljára történő földvásárlásból adódik.

Meg kell állni a 16. sorszámnál is (Tolna megye), mert egy nagyon alacsony indulásról (legalacsonyabb ár 175 Ft/AK, és egy ugyancsak alacsony legmagasabb ár 2777 Ft/AK) egy nagyon jelentős 18 000 Ft/AK-értékre emelkedett.

Még meg kell említeni a 17. sorszám alatti (Vas) megyét, ahol a legmagasabb ár több mint 2-szeresére (50 000 Ft/AK), az átlagos ár pedig több mint háromszorosára (1000 Ft/AK) emelkedett. Még nagyobb a különbség a 18. (Veszprém) megye esetében, ahol a legmagasabb ár több mint tízszeresével (50 000 Ft/AK) emelkedett, és az átlagos ár is háromszorosa az induló állapotnak.

A megyei sorok alapján állítsuk szembe a dunántúli és tiszántúli megyék adatait. Pest megyét kihagyom az összehasonlításból, mert mind a két nagytájhoz tartozik, de főleg azért, mert a fővárost gyűrűként veszi körül, és mert a nagyberuházások jelentős része (bár a fővároshoz kötődően, de) a megye területén létesül.

Az 5000 Ft/AK feletti átlagáras megyék:

– Dunántúl: Baranya, Fejér, Győr, Vas, Veszprém;

– Tiszántúl: Bács-Kiskun, Békés, Hajdú-Bihar, Borsod-Abaúj-Zemplén.

Az 5000 Ft/AK átlagáras megyék:

– Dunántúl: Komárom;

– Tiszántúl: Heves, Jász-Nagykun-Szolnok.

Az 5000 Ft/AK átlagár alatti megyék:

– Dunántúl: Somogy, Tolna, Zala;

– Tiszántúl: Csongrád, Nógrád, Szabolcs-Szatmár-Bereg.

A két nagytáj megyéit összehasonlítva, megállapítható, hogy az ország egyensúlyi helyzete nem borult fel Dunán túli és Dunán inneni részre, mert mind a három kategóriába, mind a két nagytájból kerültek be megyék.

Dunántúl:

– Győr és Vas megye kiemelkedő helye természetesnek tűnik, tekintettel arra, hogy Ausztriával közvetlenül csatlakozik, és a Lajtán túli magyarok szívesen jönnek haza. A kiemelkedő forgalmi érték azonban itt sem az egész megyére vonatkozik. Győr megyében pl. a Győr, Csorna, Kapuvár, Sopron magassága úm. a 85. úttól északra termőföld értéke magas, és ez főleg a volt zártkerti szőlős területekre vonatkozik. A 85-ös úttól délre a kereslet már enyhébb, ugyanis az a terület kimondottan mezőgazdasági jellegű.

– Veszprém és Fejér megyékben pedig az északi részen kicsi a termőföldforgalom, ellenkezően a Dél-balatoni felvidékhez, ahol a forgalom jelentős.

– Baranya megyében is a magasabb forgalmi érték a Villány, Siklós térségére, vagyis a történelmi borvidékekre terjed ki.

– Szinte megmagyarázhatatlan, hogy Zala (Keszthely), Somogy (a Balaton) és Tolna (Szekszárd) megyékben a forgalmi érték miért olyan alacsony.

A Dunán innen:

– Ki kell emelni Bács-Kiskun, Hajdú-Bihar, Békés, Jász-Nagykun-Szolnok megyét.

A Bács-Kiskun megyeiek szerint a nyugatiak már átjöttek a Dunán. Itt is főleg a volt zártkerti, vagyis szőlős–gyümölcsös területeket vásárolják. A kialkudott árban benne van a pince, a présház és a víkendház is, úm. Győr, Veszprém és Fejér megyében.

Más a helyzet Jász-Nagykun-Szolnok, Hajdú-Bihar, Békés megyében. A három megye kimondottan mezőgazdasági jellegű térség. A munkahelyek között nagyon sok válogatási lehetőség nincs, itt csakis a földből lehet megélni. Ezért a családi gazdaságok kialakításáért “áldozni” is kénytelenek.

Mind a négy megyére (beleértve Bács-Kiskun megyét is) jellemző, hogy a magasabb fekvésű, jobb minőségű, árvíznek kevésbé kitett területeket vásárolják. Az ez évi belvíz–árvízkárok a termőföld iránti keresletet csökkentették.

– Csongrád megye is a fent leírt megyékhez tartozik, de feltételezhető, hogy a határon túli problémák a keresletet csökkentették.

– Nógrád, Szabolcs-Szatmár-Bereg megyék kedvezőtlen természeti adottságai miatt a kialkudott árak érthetőek. Itt is jelentős eltérések tapasztalhatók. A Borsod-Abaúj-Zemplén megyében a Zempléni részen a történelmi borvidékhez tartozó községekben, a megfelelő szőlő–must felvásárlási árak kialakulása óta, a szőlős területek árai megemelkedtek (15 000 Ft/AK), ugyanakkor a Hegyközben és a Borsodi-medencében az erdők értéke emelkedett meg.

1. A kárpótlási törvény előírja, hogy a kárpótlással visszakapott földet a tulajdonos 3 évig nem idegenítheti el, annak műveléséről gondoskodni kell. Ebből következik, hogy 1994-től 1997-ig a földeladás stagnált, a termőföldár emelkedése 1997/98-tól indult meg. A növekedés két évre tehető és jelentős.

2. Az adásvételi szerződéseket túlnyomó többségben az AK-érték figyelembevételével kötötték meg. Ez a kimutatásból is kitűnik; vannak olyan megyék, ahol m²-re nem is kötöttek szerződést. Többségében, akkor kötöttek szerződést m²-re, ha a termőföldet beruházás (pl. benzinkút stb.) céljára vásárolták meg. Az AK, illetve a m²-re kötött szerződésben kialkudott árakat összehasonlítani nem szabad. Összefüggést keresni közöttük nem kell, tekintettel arra, hogy ebben az esetben nem a föld minősége a fontos, hanem az a hely – infrastruktúrákkal együtt –, ahol a beruházás a legjobban prosperál. Amennyiben a többi adottság is kedvező, a földért hajlandók többet is adni. Tekintettel arra, hogy m²-re teljes adatsor nem áll rendelkezésre, ezért külön nem ellenezzük a meglévő adatokat.

3. Általános megállapítás, hogy a település rangja is nagyban behatárolja a vételárat. Községben alacsony, város határában magasabb, a

főváros és az azt körülvevő településeken a legmagasabb az ár. A kedvezőtlen adottságú tájakon termőföldforgalomról szinte beszélni sem lehet. Legjobb esetben az erdő művelési ágú területek vételével lehet találkozni.

4. A történelmi borvidékeken is a termőföldek árai az 1997/98. évektől emelkedtek. Részben azért, mert az elfogadható felvásárlási árak ekkorra alakultak ki, másrészt azért, mert az államigazgatás a jogszabályt rosszul alkalmazta akkor, amikor a zártkertekben lévő présházakat, víkendházakat tanyának minősítették, és ezáltal a tanyát külföldi állampolgár is megvásárolhatta.

5. Hazánk talajösszetétele nagyon változatos, szinte nincs olyan település, ahol csak egyféle talajtípust találnánk. Ebből következik, hogy egy-egy megyét is többféle talajféleség alkot. Megállapítható, hogy a termelést szolgáló termőföldvásárlásnak a jobb minőségű, magasabb fekvésű területeket vásárolják (és nem a vízhatásnak kitett mélyfekvésű vagy szikes, illetve a homoktalajokat), még akkor is, ha magasabb árat kell érte fizetni.

Az ember, nap mint nap hallja, hogy a termőföld az egyik legfontosabb termelő eszközünk: a termőföld nemzeti kincs. Mind a két megállapítás igaz. A magyarság egész öntudatát, gazdasági fejlettségét jelentősen a termőföld határozta meg és határozza meg a követő évszázadokra is. Ezért nem értjük, hogy miért nem értékelik megfelelő módon a nemzeti kincset. Jelenleg az országban nincs egy szervezet, amely legalábbis megközelítő adatokat tudna szolgáltatni, mind a forgalmi árról, annak alakulásáról, mind a forgalomban lévő földek nagyságáról.

A megyei termőföldárakat tartalmazó adatsorok összeállítása sem volt könnyű, de arra, hogy – mondjuk – évenként kimutatni, hogy hány esetben mennyi termőföld került adásvétel alá, azokat ki vásárolta meg; vállalkozni nem lehet. Ha a vizsgálódást a zsebszerződésekre is ki kívánnánk terjeszteni, rájönnénk, hogy micsoda kaotikus állapotok vannak.

Ha a nyugat-európai országokat megvizsgálnánk Finnországtól Spanyolországig: egyértelműen megállapíthatnánk, hogy minden ország határozottan beavatkozik a termőföldforgalom irányításába, azzal a céllal, hogy a rendelkezésére álló termőföld minél több embert tartson közvetlenül el. Ezt a célt a családi gazdaságok kialakításával látják elérni. Beavatkozásuk annyira sokrétű, hogy az adminisztratív szabályozókon túl a pénzügyi támogatások a kedvező hitelkamat biztosításával, minden feltételt biztosítani igyekeznek. Például: a hatóság jelöli meg a vevőt, pályázat útján kialkudja a vételárat, megszabja a terület nagyságát; amennyiben valaki a megszabott területnél pl. többet vásárolt, a többletterület bérbe adására kötelezi. Az intézkedéseket sorolni lehetne, de példaképpen ennyi elég.

Nálunk a megvásárolható termőföldterület nagyságát is felül kellene vizsgálni, mert pl. egy átlagosnak mondható négy fős család 1200 ha termőföldet vásárolhat, de az átlagosnál gyengébb földből még többet is. Egy ilyen, 1200 ha birtok már nem családi birtok, hanem annál jelentősen nagyobb. Dániában pl. az 1990-es évekig a családi birtok 70 ha volt, ennél többet nem vásárolhattak. A 90-es évektől a családi birtok maximumát 120 ha-ba jelölték meg, ugyanis technikával annyira ellátottak, hogy 70 ha már nem köti le a család kapacitását. A családi birtoknál nagyobb, ún. nagybirtok kialakulását támogatni (vagy elnézni), azzal járna, hogy egy napszámos családi társadalmi réteget teremtene meg. Egy ilyen réteg megteremtése nem lehet társadalmi cél.

Jelenleg ellenőrzés, illetve vizsgálódás nélkül a lejátszódó folyamatokat nem lehet átértékelni, ezért azt befolyásolni, tervezni sem tudjuk; így könnyen lehet, hogy majd az elért “eredményen” fogunk elszörnyűlködni.

Összefoglalva: reméljük, hogy a termőföld forgalmazását nem rontjuk el úgy, mint a kárpótlást és a részaránytulajdon rendezését. Milliárdokat kellett adóként a keresőképes rétegekből kipréselni, majd évtizedeken keresztül nehéz munkával kell azt rendbe hozni.

Talán ma még nem késő…!

The paper’s aim to give a country-wide scale overview on trend of the market price of the farming land privatized in a large scale. From studies carried out resulted the fact, that the market price of land has been remarkably increased during the recent 3–4 years. An other important finding was, that the prices do not differ in comparison of those registered in the large regions of Hungary. At present the regulation does not affect the turnover of the farming land, the purchase is not subject of permission, statistical data are not available of the farming land turnover. In this sense this paper supplies a great want.