Bevezetés

Nyilvánvaló, hogy egy jól működő földpiac fontos eleme a piacgazdaságnak. A piacgazdaságot építő országokban rendkívül erős az igény arra, hogy kialakuljon az aktív földpiac azért, hogy segítse a piacgazdaság létrejöttét, majd működését.

Magyarország szintén piacgazdaságát fejleszti 1990 óta, amikor megtörtént a társadalmi és gazdasági rendszerváltás, létrejött a többpártra alapozott politikai rendszer, és kezdetét vette a piacgazdaság kiépítése.

A földpiac modelljének kialakítása

Általánosan elfogadott, hogy a földpiac kialakításához alapvetően az alábbiak szükségesek:

• Egyértelműen megfogalmazott tulajdonjog és a tulajdonjog sérthetetlensége.

• Minél kevesebb tulajdonjog-korlátozás.

• A tulajdonjog-átruházás egyszerűen és olcsón történjék.

• A folyamatok átláthatók legyenek.

• A tőke-kölcsön hozzáférhető legyen.

A földpiac modellje

A földpiac egyszerűen úgy írható le, mint a résztvevők, áruk és szolgáltatások cseréjének színtere, meghatározott játékszabályok szerint. A földpiac a következő elemekből áll:

Az állam fontos szerepet játszik minden egyes gazdasági szektorban, felelős a jogi háttér megalkotásáért, a megfelelő intézményi háttér biztosításáért és szintén fontos szereplő saját tulajdonának kezelését illetően.

Az államnak ugyancsak fontos szerepe van a pénzügyi szabályozás vonatkozásában, és meghatározza az árukat és szolgáltatásokat, valamint azokat a szabályokat, amelyek a földdel, ingatlanokkal kapcsolatosak, mint pl.: a földhasználat, a földtulajdon mértékének minimuma és maximuma, bérleti szabályok, ingatlanfejlesztés szabályozása, stb.

Az állam az elsődleges felelőse a nemzeti földbirtok-politika kialakításának, ami meghatározza az állam szerepét és tevékenységét a földpiacon. Abból a célból, hogy az állam segítse, támogassa a hatékony és eredményes piacot, létre kell hoznia a szabályozási keretet, és olyan politikát kell alkalmaznia, amely támogatja és serkenti a földpiac kialakulását és aktív működését.

Az ilyen politika felismeri és megszünteti az akadályokat az egyedi kezdeményezések megvalósítása érdekében. Magába foglalhat egy olyan ösztönző adószabályozást, ami bátorítja az ingatlanfejlesztéseket, befektetéseket, és elosegíti, támogatja a széles körű földtulajdonlás kialakulását. A fentiek mellett serkentheti a földprivatizációt, egyeztetve a földreformfolyamatokat az életképes mezőgazdasági és egyéb földhasználat kialakításával.

A földpiac három pillére

Egy jól működő földpiac esetében három szabályozó pillér határozható meg, amelyek úgy támogatják a földpiac működését, hogy összekapcsolják a termőföldet a piaci résztvevőkkel és a tőkével, ezek:

1. Ingatlan-nyilvántartás és kataszter - kapcsolat a föld és a tulajdonos/bérlő között.

2. Ingatlanértékelés – kapcsolat a föld és pénzbeli értéke között.

3. Pénzügyi szolgáltatás – kapcsolat a piaci résztvevő és a tőke között.

Nem kétséges, hogy a fentiek közül az ingatlan-nyilvántartás és kataszter a legfontosabb pillér. A működő piacgazdaságban az ingatlantulajdon és tulajdonosa közötti kapcsolat hivatalosan bejegyzésre kerül a nyilvántartásba, minden kötelezettséggel, vagy teherrel együtt, ami a tulajdont érinti. A lehetséges jogviszonyokat törvényi úton szabályozzák, és a bejegyzéseket az államigazgatás meghatározott szervezete hajtja végre. Ezek az alapvető követelmények. A fentiek megvalósítására azonban sok fajta megközelítés található a világ különböző régióiban.

Magyarországon egységes, többcélú ingatlan-nyilvántartás hivatott teljesíteni a követelményeket, és ez a legfontosabb pillére az aktív földpiac kialakítása folyamatának.

Fontosnak tartjuk a továbbiakban röviden ismertetni a magyar egységes ingatlan-nyilvántartási rendszer történeti hátterét, létrejöttének okait, és megpróbáljuk bizonyítani a rendszer mindazon előnyeit, amelyek a működő piacgazdaságokban fontosak lehetnek.

A magyar egységes ingatlan-nyilvántartási rendszer és történeti háttere

Ahogyan a legtöbb közép-európai országban, úgy Magyarországon is a XIX. század közepétől az ingatlanok két rendszerben kerültek regisztrálásra.

Egyrészt a föld- és ingatlankataszterben – röviden kataszter –, melyet az állam adózási célból hozott létre, másrészt a telekkönyvben (ingatlan-nyilvántartásban), ami a forgalomképes és jelzáloggal terhelhető ingatlanokat regisztrálta. A telekkönyv a tulajdonjog biztonságát, a zavartalan ingatlan-átruházásokat és a hitelezők jogait biztosította e rendszerben.

A különbség a telekkönyv és a kataszter között az eltérő szerkezetben és a felettes irányító szervezetben volt, nevezetesen a telekkönyv általában a bíróságok alá tartozott, míg a kataszter a közigazgatás része volt. A kataszteri térkép mindkét nyilvántartás közös alapjaként szerepelt.

Mindkét szervezet párhuzamosan vezette nyilvántartását és egymás között cserélték a változott adatokat a jogszabályoknak megfelelően. Ez a folyamat kettős nyilvántartást hozott létre és gyakran az adatok eltéréséhez vezetett.

A második világháború után a legtöbb közép-kelet-európai országban, így Magyarországon is, egypárti politikai és tervutasításon alapuló gazdasági rendszert kényszerítettek az országra. Több mint negyven évig, 1990-ig, az állam volt a többségi tulajdonos az ingatlanok vonatkozásában, és nem volt működő földpiac. Szerencsére Magyarországon a kataszter és a telekkönyv megszakítás nélkül működött a szocializmus ideje alatt is, 1971-ig különböző főhatóságok irányításával. A kataszter és a telekkönyv egyesítésére, jogi és intézményi vonatkozásban egyaránt, 1972-ben született törvényi szabályozás.

A magyar egységes ingatlan-nyilvántartási rendszer létrejöttének okai

Az okok röviden a következőkben foglalhatók össze:

1. Az adatok valódisága és egyezősége nem volt már biztosítva a két nyilvántartásban (elszakadtak egymástól).

2. A kettős és párhuzamos nyilvántartás megszüntetése.

3. A szervezeteknél dolgozó alkalmazottak számának és a ráfordítási költségeknek a csökkentése.

Az egységes ingatlan-nyilvántartás célja

Két fő célja van a rendszernek. Egyrészt az ingatlan-nyilvántartás biztosítsa az ingatlanokhoz fűződő jogok védelmét, adjon biztonságot a tulajdonosoknak és a jóhiszemű tulajdonszerzőknek, másrészt segítse elő a hatékony pénzügyi tervezést, a gazdaságos ingatlanfejlesztést, és lássa el az államigazgatást statisztikai adatokkal.

Az egységes ingatlan-nyilvántartás tartalma ennek megfelelően:

A szocialista rendszerben az ingatlanok többségének az állam volt a tulajdonosa, és a tranzakciók száma viszonylag alacsony volt. Ebben az időben az egységes ingatlan-nyilvántartási rendszer előnyei nem voltak oly nyilvánvalóak.

A rendszerváltást követően ez drasztikusan megváltozott, amikor a demokratikus többpártrendszer és a piacgazdaság váltotta fel az ún. szocialista politikai és gazdasági rendszert. A piacgazdaság fejlődése rendkívüli módon megélénkítette az ingatlan-nyilvántartás tevékenységét. A piacgazdaság kialakítását célzó új törvények, jogszabályok többsége érintette az ingatlan-nyilvántartás intézményrendszerét. A piacgazdaság kiépítésének folyamatában a tömeges privatizáció, a vagyoni kárpótlási törvény végrehajtása nagymértékben megnövelte az ingatlan-nyilvántartás adatai és szolgáltatásai iránti igényeket. Az ingatlan-nyilvántartás egyik kulcseleme a piacgazdaságnak, amely révén a tulajdonjogok és egyéb, ingatlanokhoz kapcsolódó jogok biztonságosan és szabadon átruházhatók Magyarországon, hasonlóan a fejlett országokhoz. Az állam garantálja az ingatlan-nyilvántartási adatok hitelességét, amely adatok az adott ingatlan tulajdoni állapotát, pénzügyi terheit, stb. írják le, emellett az ingatlan műszaki adatait a kataszteri térképek szolgáltatják. Az ingatlan-nyilvántartás térképi- és tulajdonjogi adatait a helyrajziszám kapcsolja össze, ami az ingatlanok egyedi azonosítója.

A magyar ingatlan-nyilvántartási rendszer a fentiek mellett a földhöz, ingatlanhoz kapcsolódó adatok széles körét szolgáltatja, pl.: földhasználat, művelési ág, földminőség, földérték, földvédelem, stb., és valóban egy többcélú ingatlan-nyilvántartási rendszerként szolgál. Ez a sokcélú rendszer és adathalmaz potenciálisan véve nagy értékű állami vagyont képez. Nem kétséges, hogy az egységes, többcélú ingatlan-nyilvántartási rendszer számít napjainkban korszerűnek, mint jogi nyilvántartási rendszer. Ez a vélemény a fejlett országokban is elfogadott, ami megerősíti, hogy a magyar ingatlan-nyilvántartási rendszer korszerű jogi rendszer, nincs szükség változtatására.

A magyar ingatlan-nyilvántartás szervezeti felépítése strukturált, amelynek felépítése felülről lefelé haladva röviden a következő:

• Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium földügyi és térképészeti főosztálya, feladata a földügyi igazgatás irányítása, ellenőrzése,

• megyei földhivatalok (húsz db hivatal), feladatuk a körzeti földhivatalok irányítása, ellenőrzése, valamint a másodfokú hatósági feladatok ellátása,

• körzeti földhivatalok (115 db hivatal), feladatuk az ingatlan-nyilvántartási beadványok regisztrálása, adatok karbantartása, mind térképen, mind tulajdoni lapon, valamint az elsofokú hatósági feladatok ellátása,

• Földmérési és Távérzékelési Intézet, a minisztérium kutatás-fejlesztési intézete, ami a földügyi szektor támogatásával kapcsolatos feladatokat lát el, a főosztály irányításával.

Az ingatlan-nyilvántartás tapasztalatai a piacgazdaság fejlődése során 1990 és 1998 között

Mint ahogy korábban említettük, az ingatlan-nyilvántartási szolgáltatások és adatok iránti növekvő igény rendkívüli módon érintette a szervezetet, és felgyorsította a modernizálását és technikai fejlesztését szolgáló projektek megindítását, végrehajtását. Az elmúlt időszakban rengeteget tapasztaltunk és tanultunk ezen projektek végrehajtása során. Néhány jelentős tapasztalat:

1. Az ingatlan-nyilvántartási szervezet nem volt felkészülve, illetve felkészítve a rendszerváltáskor kialakult megnövekedett igényekre és új kihívásokra, amelyeket a politika és a gazdaság változásai okoztak.

2. A számítógépesítési projektek végrehajtása, az ingatlan-nyilvántartási rendszer technikai modernizálása rendkívül drága, hosszú távú feladat. Külföldi támogatások, segélyek, kölcsönök csak egyszeri beruházások, a mindenkori nemzeti kormánynak felkészültnek kell lennie egy hosszú távú, drága befektetési folyamatra, és a későbbiekben a rendszerek üzemeltetéséhez szükséges költségek biztosítására is.

3. A szervezeti és technikai fejlesztések képzett szakemberek sorát igénylik. Informatikai ismeretek és angol nyelvtudás hiánya hátráltatja a programok, különösen a külföldiek által támogatott projektek végrehajtását.

4. A külső vállalkozók által elnyert projektek kivitelezéséhez elengedhetetlenül szükséges a földhivatali szervezet munkatársainak szakmai hozzájárulása. A köztisztviselői fizetések és a projektet kivitelező magyar, illetve külföldi szakemberek fizetése között óriási a különbség, ami komoly feszültségeket okoz és károsan befolyásolja az együttműködést.

5. A külföldi szervezetek (Phare, EU Bizottsága) elvárása a projektek kivitelezésének gyorsaságát és eredményeit tekintve sokszor túlzott. Az ingatlan-nyilvántartás technikai fejlesztése, modernizálása a piacgazdaság felé haladó országokban sokkal nehezebb és hosszabb feladat, mint a fejlett piacgazdasággal rendelkező országokban.

Az egységes ingatlan-nyilvántartási rendszerek előnyei

Ma már nyilvánvaló, hogy az aktív földpiac létrehozása, illetve működése elősegíti és szolgálja a fenntartható földhasználat, ingatlanfejlesztés folyamatát, és ehhez a legfontosabb támasz az ingatlan-nyilvántartás és kataszter, mint infrastruktúra.

A kérdés sok országban és néha a szakemberek körében is úgy merül fel, hogy az egységes, vagy a különböző hatósági irányítású ingatlan-nyilvántartás előnyösebb-e a piacgazdaság előtt álló célok megvalósítására. A nemzetközi tapasztalatok, új irányzatok bizonyítják, hogy az egységes, egy hatósági irányítású ingatlan-nyilvántartás szolgálja hatékonyabban a végső cél elérését, a gazdaság fenntartható fejlődését.

Amióta az informatika alkalmazása széles körben teret nyert, nincs többé technikai nehézség a többcélú ingatlan-nyilvántartási rendszer és adatbázis működtetésében. Jogi vonatkozásban nincs nagy különbség az egy, illetve több hatóság alatti irányítás modellje között. Ennek ellenére az ingatlan-nyilvántartás és kataszter működtetése, irányítása, ha az egy szervezet alatt történik, jóval előnyösebb, hiszen ez az egy szervezet felelős mindkettő működéséért, és ezért megbízhatóbb, átláthatóbb a nyilvántartás vezetése. Az adatok együtt vannak kezelve, és ezért a térképi és jogi adatok összhangja jobb. A munkafolyamatok szervezése a változások vezetésében hatékonyabb, és az adatok karbantartása gyorsabb. Az adatszolgáltatás megbízhatóbb, az ingatlanok adatai egy forrásból kaphatók meg. A számítógépesítés könnyebben végrehajtható egy hatóság irányítása alatt, mint több minisztérium irányításával, azaz több résztvevő bevonásával, ahol a felelősség megoszlik, eltűnik.

A fenti tapasztalatok alapján azon országok számára, amelyek a piacgazdaság kiépítését folytatják, és ennek kapcsán új ingatlan-nyilvántartási rendszert akarnak létrehozni, az egy hatóság irányítása alatt működő rendszer javasolt, mivel az gyorsabban és hatékonyabban támogatja a földpiac kialakítását célzó folyamatokat.

A FIG 7. bizottság és a földpiac kapcsolata

A Földmérők Nemzetközi Szövetsége (FIG) 7. Állandó Bizottsága a kataszterrel, ingatlan-nyilvántartással és ezekhez kapcsolódó földügyi kérdésekkel foglalkozik.

Jól működő kataszteri és ingatlan-nyilvántartási rendszerek létrehozása, működtetése rendkívül fontos a világ minden régiójában, a fejlett és fejlődő országokban egyaránt. A föld, mint a nemzeti jövedelem és -termék egyik legfontosabb forrása, a föld tulajdonjoga az egyik legérzékenyebb kérdés, és a földpiac működése, a földdel kapcsolatos eljárások alapvetően érintenek minden országot a világon.

A földpiaccal, földjoggal és a termőfölddel kapcsolatos eljárások, szabályozások, korlátozások, jelzálogrendszer nagyon változatosak, nemcsak az országok fejlettségét tekintve, hanem régiónként, országonként is különbözőek. A kataszter és ingatlan-nyilvántartás az egyik legfontosabb támasza a működő földpiacnak, és ezen szervezetek nélkül a földpiac és a piacgazdaság nem működhet jól.

A fentiekre való tekintettel a 7. Bizottság úgy döntött 1998-ban, hogy új munkacsoportot hoz létre, amely földpiaci kérdésekkel foglalkozik. A munkacsoport elsődleges célja, hogy a földpiacot érintő, befolyásoló információkat gyűjtsön különböző országokból. Ennek elérésére kérdőívet állított össze több tucat kérdéssel és a nemzeti delegátusoknak elküldve, összegyűjtik a válaszokat.

A második feladat ezen kérdőívek kiértékelése, ami alapján a munkacsoport igyekszik reális képet adni a különböző fejlettségű földpiacokról.

A harmadik elérendő cél az lehet, hogy a munkacsoport megkísérel ajánlásokat és stratégiai javaslatokat felvázolni arra vonatkozóan, hogy miképpen lehet a földpiac funkcióit javítani, és ha szükséges, földreform és földrendezés végrehajtását javasolni.

Természetesen a munkabizottság reméli a bizottságokon belül és kívül működő szakértők segítségét, szakmai támogatását, hogy célját sikeresen valósíthassa meg, összefoglalhassa a következtetéseket, és ha lehet, ezt egy kiadvány formájában publikálhassa.

The Multipurpose Unified Land Registry as one of the Essential Pillars of Developing an Active Land Market in Hungary

Dr. L. Niklasz–A. Osskó
Summary

2. Valuation pillar (connection between land and monetary value).

3. Financial services pillar (connection between people and money).

The most important is the land registry and cadastral pillar. The Hungarian unified, multipurpose land registry system is one of the essential pillars for developing an active land market in Hungary towards the market economy.

It’s obvious the advantages of the unified land registry system, supporting the land market one organisation and management is responsible for operating legal registry and cadastre, the records are stored together and therefore there is a greater integration between the graphical and legal part.

The workflow for updating and changes of entry is more efficient and the applicant can complete the transactions more quickly, provision and quality of information should be more efficient, the process of computerisation will proceed more simply under the control of single authority.