Az első probléma a Dunaújvárosi Városi Bíróság előtt közös tulajdonú ingatlan használati rendezésének megállapítása iránt indított perben merült fel.

A tulajdonviszonyok röviden a következők:

Az alperesek a felperesi jogelődtől 1962-ben tulajdonjogot szereztek a Dunaújváros, Táborálláson fekvő 503 öl², azaz 1809 m² térmértékű ingatlan 200/503 tkvi tulajdoni részarányára, a felperesek tulajdonában maradt 303/503 tkvi részarány. (Ma is Táborállás elnevezésű, az egykori Dunapentelén a löszpartnak az a kiemelkedően magas része, ahol a magyar seregnek 1526-ban a mohácsi csata előtt utolsó táborhelye volt.)

A földhivatal jogelődje az ÁFTH Fejér megyei Földmérési és Földnyilvántartási Felügyelősége az alperesi vételt követően a tulajdoni arányok figyelembevételével, az akkor hatályos tkvi térkép szerinti megosztási vázrajzot készített. Az alperesi birtokbavétel lényegében követte a vázrajzon kimunkált határvonalat. A megosztás jogerőre nem emelkedett, így a peres felek 1962-től telekkönyvileg, ill. ingatlan-nyilvántartásilag folyamatosan közös tulajdonként birtokolják az ingatlant.

Az ingatlan-nyilvántartás szerkesztését a földhivatali szervek 1975-ben foganatosították. A szerkesztés során az új, 1:1000 méretarányú ingatlan-nyilvántartási térkép területjegyzéke alapján az ingatlant 1709 m² térmértékkel vették fel az ingatlan-nyilvántartásba, a tényleges birtoklási helyzetnek megfelelően. [12/1969. (III. 11.) Korm. sz. rend. 5.§ (2) bekezdés alapján.]

A felperes a telekkönyvi térmértékhez viszonyított 100 m²-es területhiányt észlelve a földhivatalhoz fordult, kérve az eredeti telekkönyvi térmérték visszaállítását. A körzeti földhivatal 1988-ban felmérési hiba kiigazítása jogcímén a peres felek közös tulajdonát képező ingatlan térmértékét határozatilag 1759 m²-re javította, részben helyt adva a tulajdonosok kérelmének.

A határozat időpontjában hatályos 4/1980. (I. 25.) MÉM sz. rend. 3.§ (6) bekezdése szerint: “Felmérési, térképezési vagy területszámítási hiba esetén a járási (kerületi) földhivatal a földmérési alaptérképet, ill. a hozzá tartozó területi adatokat bármikor, hivatalból is kijavíthatja.”

A hivatkozott MÉM-jogszabály egységes értelmezése és egyben az egységes földhivatali eljárás biztosítása érdekében az FTH kiadta a 8066/1982. (MÉM É. 26.) MÉM sz. Tájékoztatót, amely szerint a hiba kijavítását a földhivatal az érdekelt fél kérelmére vagy hivatalból bármikor foganatosíthatja, a hiba kijavítását nem zárja ki a hibával terhelt földrészleteket érintő, folyamatban lévő bírósági eljárás. A Tájékoztató szerint továbbá: a hiba kijavítása nem érinti és nem változtatja meg a természetbeni határvonalat és a birtoklási viszonyokat. A hivatkozott Tájékoztató csak a MÉM Értesítőben – és nem a Magyar Közlönyben – jelent meg, így olyan felmérési utasításnak tekinthető, amely csak a földhivatalokat és a földmérő szerveket köti. Hasonló előírást tartalmaz a földmérési és térképészeti tevékenységről szóló, az 1996. évi LXXVI. Törvény 11.§ (7) bekezdése az eljárás és a hatáskör tekintetében, illetve végrehajtása tárgyában kiadott 16/1997. (III. 5.) FM sz. rendelet 23.§ (1)–(5) bekezdése a térképhelyesbítés feltételei tekintetében. Az új földmérési törvény tehát a hivatkozott MÉM Értesítőben közölt felmérési utasítást jogszabályi szintre emelte.

Vizsgáljuk meg, milyen következményei lehetnek a hivatkozott jogszabály földhivatali alkalmazásának. A hivatkozott perbeli esetben a körzeti földhivatal – a felperes kérelmére – az ingatlan-nyilvántartási térképet felmérési hiba kijavítása jogcímén javítani rendelte. Térképhelyesbítési eljárásával a per tárgyát képező ingatlan két utcavonal közötti mintegy 150 m hosszúságú – eredetileg egyenes, törésmentes – határvonalát a természetben kialakult használati határvonal figyelembevétel, határozatilag hat közbülső törésponttal rendelkező sokszögalakú (törtvonalú) határvonallá alakította át.

A földhivatal eljárásával jogszabályt nem sértett, ugyanis a hivatkozott Vhr 23. § (2) bekezdése szerint: “A hiba kijavításához nincs szükség előzetes hatósági (bírósági) határozatra, vagy engedélyre”.

Alappal merül fel az az aggály, hogy a földhivatalok a hivatkozott jogszabállyal a térképi határvonalak kialakítása, módosítása, változtatása tárgyában szélesebb körű felhatalmazással rendelkeznek, mint a bíróságok, vagy az építési hatóságok.

A bíróság a térképen feltüntetett határvonal megváltoztatására akkor jogosult, ha ez iránt valamelyik peres fél polgári jogi jogcímen igényt támaszt. Ilyen igény lehet az elbirtoklás, a ráépítés és a túlépítés. A polgári jogi jogcím önmagában nem elegendő, elengedhetetlen feltétel az is, hogy az építési hatóság a határvonal megváltoztatását engedélyezze.

– Elbirtoklás esetén a Ptk 121. § (4) bekezdése szerint: “Az ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján akkor sem lehet megszerezni, ha az elbirtoklás feltételei csak a föld egy részére vonatkozóan állnak fenn, és a föld nem osztható meg.” Egy földrészlet megosztása vagy térképi határvonal módosítása csak építési hatóság engedélye alapján lehetséges.

– Túlépítés esetén a Ptk 105.§ (1) bekezdés b) pont alapján csak akkor szerezhető tulajdonjog a túlépítéssel elfoglalt területrészre, ha a föld megosztható (a beépített rész forgalmi értékének, valamint az okozott értékcsökkenés megtérítése mellett).

– A Telekátalakítási jogszabály a 29/1971. (XII. 29. ÉVM sz. rendelet 21.§ (2) bekezdés b) pont szerint a telekhatár-rendezés a szomszédos földrészletek közös határvonalának olyan megváltoztatása, amelynek eredményeképpen a szabálytalan (ferde, törtvonalú) határvonal szabályossá válik.

A telekátalakítási engedély kiadása során az építési hatóságot kötik az Országos Építésügyi Szabályzat (OÉSZ), a Fővárosban a Budapesti Városrendezési Szabályzat (BVSZ), valamint a jóváhagyott Részletes Rendezési Terv (RRT) előírásai. Ez utóbbit az “épített környezet átalakításáról és védelméről” szóló 1997. évi LXXVIII. törv. 2.§ 27. pontja “Településrendezési terv”-nek nevezi. A térképi határvonalak módosításának, rendezésének vonatkozásában az építési hatóságot köti továbbá a már hivatkozott 29/1971. ÉVM sz. rendelet is, illetve az 1997. évi LXXVIII. törv. 2.§ 24. pontja.

Az ismertetett perben a 150 m hosszúságú egyenes, törésmentes határvonalat a földhivatal hat közbülső törésponttal rendelkező határvonalra módosította, de a szakértői vizsgálat feltárta, hogy a kialakult tényleges határvonalat a természetben terepjelek (kerítésvonal) jelölte, ez a kerítés tulajdonképpen tíz közbülső törésponttal rendelkezett, amelyek közül a földhivatal csak a markánsabbakat vette figyelembe.

Az előadottakból nyilvánvaló, hogy a hivatkozott 16/1997. (III. 5.) FM sz. rendelet a térképi határvonalaknak a természetben kialakult tényleges határvonalra történő javításában a földhivataloknak szinte korlátlan lehetőséget biztosít. A földhivatalok nem folytathatnak le bizonyítási eljárást, nincs mérlegelési jogkörük, következésképpen a térképi határvonalat egy kerítésvonalhoz igazíthatják függetlenül attól, hogy azt a kerítést tíz nappal, tíz hónappal, vagy tíz évvel ezelőtt létesítették. Így lényegileg egy birtokháborítást – azaz egy olyan birtoklási helyzetet, amikor a jogszerű használat nem igazodik a térképi határvonalhoz – térképileg nemcsak elfogadnak (akceptálnak), hanem az ingatlan-nyilvántartási és térképi állapotnak a birtokháborítás vonaláig történő kijavításával a birtokháborító felet tulajdonjoghoz is juttatják.

A földhivatali határozattal elrendelt térképi határvonal változása maga után vonja a területnagyság változását is, azaz az érintett ingatlantulajdonosok térmértékben kifejezett tulajdonjogának változását.

A földhivatali határozattal helyesbített térképi határvonal esetén az egyik ingatlan térmértéke növekszik, a másik ingatlané csökken, azaz a földhivatal térképhelyesbítési határozatával lényegileg egy olyan tulajdonjogi igényt dönt el, amely nem képez földhivatali hatáskört.

Megítélésem szerint a 16/1997. (III. 5.) FM sz. rendelet (1)–(5) bekezdésének előírását célszerű lenne akként megváltoztatni, hogy a földhivatalok jogosultak a hibás térképi határvonalat oly módon javítani, ahogy azt az új térkép mérési vázlata tartalmazza, amennyiben ez nem ütközik építési jogszabályba. Ez a jogosultság ugyanakkor nem terjedhet ki a vizsgálat időpontjában megállapítható tényleges határvonalra, ennek jogosultságát (jogalapját) ugyanis kizárólag a bíróság hivatott eldönteni.

Amennyiben a határvonal módosítása a hivatkozott építési jogszabályokba (OÉSZ, BVSZ, Telekátalakítási törv.), vagy a jóváhagyott Településrendezési tervbe (RRT-be) ütközik, úgy ennek ingatlan-nyilvántartási – és térképi – átvezetését meg kell előznie az építési hatóság telekalakítási (határvonal-rendezési) engedélyének.

Szakértői gyakorlatomban találkoztam olyan esettel, amikor az építési hatóság jóváhagyási jogkörét egy új 1:1000 méretarányú térképpel kapcsolatban érdemben gyakorolta. Ráckeve Angyali sziget a Ráckevei Duna-ág egyik kedvelt nyaralókörzete. Közös tulajdonban lévő 1500 m² területű ingatlant a tulajdonostársak a birtokbavétel óta (több évtizede) a tulajdoni hányadoknak megfelelően 1/2–1/2 arányban elkülönítve használták. Két önálló hétvégi házat is létesítettek a közös tulajdonban lévő, de kizárólagos használatra kerítéssel is elválasztott ingatlanrészeken. Az új felmérés az Ingatlan-nyilvántartási törvény 40§ (1) bekezdése alapján a közös tulajdonú ingatlant két önálló ingatlanként ábrázolta a térképen, ennek megfelelően így vették fel az ingatlan-nyilvántartásba is. A nyaralókörzetre jóváhagyott RRT ugyanakkor az ingatlan környezetére 1000 m²-es minimális teleknagyságot írt elő, így az építési hatóság állásfoglalása alapján a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásban (és a térképen) visszaállította a közös tulajdonú egységes osztatlan ingatlant.

Az előadottakból a következő ellentmondás állapítható meg, amíg egy új térképet hatályba lépése előtt jóvá kell hagyni az építési hatóságnak, addig a földhivatali eljárással “helyesbített” térképi állapot – amennyiben a bírósági jogorvoslati lehetőséggel nem élnek – a határozattal együtt jogerőssé válik. Elmarad mind az építési jogszabályokat, mind a – tulajdonjog tekintetében – jogbiztonságot garantáló hatósági és bírósági kontroll.

A szakértői gyakorlatban a második problémával a Kalocsai Körzeti Földhivatal határozatának hatályon kívül helyezése iránt indított perben találkoztam.

Egy öregcsertői birtokháborítási perben két szomszédos ingatlantulajdonos 1975-ben egyezséget kötött, elfogadva a szakértő által javasolt használati határvonalat. A Kalocsai Járásbíróság a létrejött egyezséget végzésével jóváhagyta. A birtokháborítási per felperesének jogutódja a jogerős bírósági egyezség után közel húsz évvel (1994-ben) a körzeti földhivatalhoz fordult kérve, hogy a földhivatal az egyezségben elfogadott használati határvonalra javítsa ki az ingatlan-nyilvántartást és a tartozékát képező térképet. A földhivatal határozatilag elrendelte a térképi határvonalnak az egyezség tárgyát képező használati határvonalra történő kijavítását, egyben a térképhelyesbítést kérő fél ingatlanának térmértékét 40 m²-rel növelte, az ellenérdekű félét ugyanennyivel csökkentette, hivatkozva az 1975. évi egyezségre és a birtoklási viszonyokra.

A tulajdonjogában sértett fél fellebbezésére a másodfokon eljárt Bács-Kiskun Megyei Földhivatal a Kalocsai Körzeti Földhivatal határozatát hatályában fenntartotta. A másodfokú földhivatali határozat indoklási részében megállapította “… a térképhelyesbítést kérő fél szerint a vita tárgyát képezte a lakóháza mögötti úgynevezett csurgó területének tulajdonjog szerinti hovatartozása. Ezt a területsávot a szomszéd ingatlan tulajdonosa magáénak tekinti annak ellenére, hogy a a Kalocsai Városi Bíróság az akkori tulajdonosok közös megegyezése alapján döntést hozott. A földhivatal álláspontja szerint a bírósági végzés 1975-ben megállapította a két ingatlan közötti természetbeni határvonal helyét. A bírósági végzés jogerős, erre a bírói döntésre a földhivatalnak figyelemmel kell lenni, ugyanis az Általános Földmérési és Térképészeti Szabályzat 7.§ (1) bekezdése szerint a jogerős bírósági ítélettel meghatározott határvonalat az ítéletnek megfelelően kell a térképen ábrázolni.” (Jelenleg az 1996. évi LXXVI. törv. 13.§ (5) bekezdése írja elő.)

Miután a sérelmet szenvedett fél a földhivatali jogorvoslati lehetőséget kimerítette, a Kecskeméti Városi Bírósághoz fordult a közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata iránt. A bíróság első fokon a felperes keresetét elutasította. Az ítéletét azzal indokolta, hogy az alperesként perbe hívott megyei földhivatal jogszabálysértést nem követett el, mert földmérési, térképezési, vagy területszámítási hiba esetén a földhivatal a földmérési alaptérképet és a hozzá tartozó területi adatokat bármikor hivatalból is kijavíthatja. Ilyen hibának minosül, ha a mérés során tévesen azonosították az ingatlan határvonalát. A földhivatali határozat mellékletét képező vázrajzon ábrázolt térképi határvonal felel meg a helyes térképi ábrázolás követelményeinek.

A felperes fellebbezése folytán eljárt Bács-Kiskun Megyei Bíróság szakértői bizonyítást rendelt el. A szakértői vizsgálat tárgyává tette a felperesi, valamint az 1975. évi bírósági egyezségben, egyben a földhivatali határozatban érintett szomszédos ingatlan térmértékben kifejezhető tulajdonjog-változásának vizsgálatát. Megállapította, hogy amíg a felperesi ingatlan térmértéke az ingatlan-nyilvántartás szerkesztése után szabatosan megfelelt a korábbi telekkönyvi térmértéknek, addig a szomszédos ingatlan ingatlan-nyilvántartási térmértéke 71 m²-rel haladta meg a telekkönyvi térmértéket. A hivatkozott földhivatali határozat a térkép-helyesbítési eljárás eredményeképpen a felperesi ingatlan térmértékét 40 m²-rel csökkentette, a szomszédos ingatlanét további 40 m²-rel növelte, így ezen utóbbi ingatlan a határozat utáni ingatlan-nyilvántartási térmértéke 111 m²-rel (5,6%-kal) haladta meg a korábbi telekkönyvi állapotot. Kétségtelen, hogy a telekkönyvi betétszerkesztést elrendelő 1886. évi XXIX. törvény szerint, valamint a telekkönyvi nyilvántartást szabályzó sorrendben utolsó 2/1960. (XII. 25. IM¨sz. rend. 3.§ (3) bekezdése szerint: “A telekkönyv birtoklapja az ingatlan művelési ágára és területére vonatkozó adatokat nem tanúsítja hitelesen”, azaz a telekkönyv nem szavatol a térmértékért. Figyelemmel a hivatkozott jogszabályokra, a szakértő szükségesnek látta a zárt építési tömböt alkotó 11 ingatlan vonatkozásában megvizsgálni az ingatlanok együttes ingatlan-nyilvántartási és telekkönyvi térmértékét, valamint ennek változását. A vizsgálat arra az eredményre vezetett, hogy a csaknem 2,5 hektár területű 11 ingatlan együttes ingatlan-nyilvántartási és telekkönyvi térmértéke mindössze 114 m², (0,5%) területi eltérést mutat, ami a legszigorúbb (mintegy 1%-os) városmérési hibahatárt tekintve azt jelenti, hogy a vizsgált ingatlanok együttes ingatlan-nyilvántartási és telekkönyvi térmértéke gyakorlatilag – azaz földmérési szempontból – azonosnak tekinthető. Következésképpen a korábbi telekkönyvi térkép szerinti birtoklási helyzet a helyszínen egyértelműen kitűzhető volna, és a Pk 265. állásfoglalás figyelembevételével ez felelne meg a “tényleges tulajdoni helyzetnek”. A földhivatali vizsgálat, illetve jelen per szempontjából a telekkönyvi térkép helyszíni kivetítése csak az 1975. évi egyezségben érintett, a jelen per szempontjából a felperesi és a szomszédos ingatlan vonatkozásában hajtható végre, a többi kilenc ingatlan ugyanis peren kívüli – illetve a földhivatali térkép-helyesbítési eljárásba be nem vont – ingatlannak minősül.

A telekkönyvi térkép szerint a két ingatlan közös határvonala a felperesi udvar szélén, pontosabban a szomszédos ingatlanon álló lakóház hátsó falsíkjától mintegy 0,5–0,6 m távolságra (eresztávolságra) húzódik, a falsíkkal párhuzamos értelemben. A határvonal ezen szakaszára vonatkozó 1975. évi egyezség a lakóház utca felőli végén a falsíktól 1,18 m-re, a ház hátsó végén 0,9 m-re határozta meg a használati határvonal – békés birtoklás határvonalának – helyzetét. A természetbeni határvonalra és a birtoklási viszonyokra vonatkozó földhivatali hivatkozással kapcsolatban kívánom megjegyezni, hogy az ingatlan-nyilvántartási térkép mérési vázlata 1,4 m-ben határozta meg a határvonal és a falsík távolságát, míg a térképen – a mérési vázlattól eltérően – a határvonalat a falsík vonalában ábrázolták (ugyanis csak a falsíkkal azonos határvonal biztosította a felperesi ingatlan telekkönyvi térmértékét, a szomszédos ingatlannak így is 71 m² területtöbblete volt.) Ezt a falsíkkal azonos határvonalat változtatta meg a földhivatali határozat az 1975. évi egyezségnek megfelelő helyzetre.

A Bács-Kiskun Megyei Bíróság az elsőfokú ítéletet hatályon kívül helyezve megállapította, hogy a hivatkozott (1975. évi) egyezség birtokháborítás megszüntetése iránt indított perben jött létre, és ebből következően az ingatlantulajdonosok közötti használati és nem ingatlan-nyilvántartási határvonal megállapításáról rendelkezett. Birtokháborítás megszüntetése iránt indított perben ugyanis nem lehet orvosolni a térképezés hibáját, a térképi állapothoz a bíróság kötve van (PJD. IX. 343.). Rámutatott továbbá a megyei bíróság arra a releváns körülményre, hogy a bíróság a peres felek egyezségét jóváhagyó végzését birtokháborítási és nem az 1972. évi 31. tvr. 30.§ (1) bekezdés c) pont alapján, azaz nem a kiigazítási perben hozta meg, amit nemcsak a jegyzokönyvben feltüntetett per tárgya támasztja alá, hanem elsősorban az a körülmény, hogy a bíróság a 6/1969. (III. 11.) MÉM sz. rendelet 18.§ (1) bekezdésének megfelelően nem rendelkezett a változás átvezetéséről. A földhivatal hatáskörével kapcsolatban a megyei bíróság arra is rámutatott, hogy területszámítási hibáról nem lehet szó, így a felperesi ingatlan térmértékének csökkenése a szomszéd ingatlan alapterületének növelése pedig mind az Inytvr. 30.–31. §-ai, mind a Ptk. 115. §-a szerint olyan tulajdoni igény elbírálása, amely nem tartozik a földhivatal hatáskörébe (BH. 1980/293).

Erfahrungen der Kartenberichtigungsverfahren von Katasteramt in der sachverständlichen Praxis

Dr.K.Horváth
Zusammenfassung

Laut Vermessungsgesetz, das Katasteramt im Falle von Vermessungs- oder Flächenberechnungsfehler hat das Recht die Karte und die dazu gehörenden Flächendaten in jeder Zeit auch amtlich zu verbessern. Zur Berichtigung des Fehlers ist keine vorherige amtliche oder richterliche Generhmigung notwendig.

Unserer Beurteilung nach mit dem obigen gesetzlichen Vollmacht das Katasteramt eine fast unbeschränkte Möglichkeit hat den Plan auf de tatsächlichen Besitzstand zu verbessern.

Das Gericht in den Prozessverfahren – z. B. Buchersitzungen, Überbauen usw. – die Grenzlinie der Katasterkarte nur in jenem Fall vorübergehend zu ändern, wenn die Änderung der Grundlinie vom Bauamt vorherig genehmigt wurde, also wenn die Änderung mit den Vorschriften der OÉSZ (Landesbauinstruktionen) und der Organisierungsplane in Übereinstimmung stellt.

Gerichtlichen und sachverständlichen Erfahrungen nach ist notwendig das Vermessungsgesetz zu berichtigen, in den das Recht des Katasteramtes ind den Kartenberichtigungsverfahren eindeutig geregelt wird.