Ez a rendszer – úgy tűnik – kiállta az idők próbáját, működőképessége, megbízhatósága egész Európában vonzóvá teszi, amelynek bizonyítéka, hogy az új kodifikációk számára is meghatározó forrássá és – bizonyos mértékig – mintává vált (lásd az új holland nyilvántartási rendszert). A jogi tradíciók minket is ehhez a rendszerhez kötnek.

Az angolszász (anglo-amerikai) és francia publikációs rendszerek közös vonása, hogy a dologi jogváltozás már a szerződéskötéssel – telekkönyvön kívül – bekövetkezik (nem érvényesül tehát a bejegyzési alapelv), ezért a publikáció tárgyát nem a dologi jogok, hanem a szerződéses okiratok (ún. jogcímokiratok, illetőleg okiratkivonatok) képezik, amelyekből az elődök jogosultsága (jogszerzések és jogcímek láncolatai) visszamenőlegesen igazolható.

A legtöbb európai államban az ingatlanokról kétféle nyilvántartást vezetnek, az ún. kataszteri nyilvántartás, amely az ingatlanok műszaki adatait (területnagyság, fekvés, funkció, stb.) és az ún. telekkönyvi nyilvántartást, amely az ingatlanra vonatkozó jogok és jogi jelentőségű tények nyilvántartására szolgál. E kétféle nyilvántartás szervezetileg is elkülönül, a kataszter a közigazgatási apparátus részeként funkcionál, a telekkönyv vezetése pedig általában a bírósági szervezetrendszer keretében történik. Magyarországon, mint a közismert, ingatlan-nyilvántartás elnevezéssel a két korábbi nyilvántartás szervezeti, hatásköri, jogintézményi összevonására, átfogó, egységes újra szabályozására került sor a 70-es évek elején. A két nyilvántartás egységesítésével sikerült kiküszöbölni az elkülönült nyilvántartásokból szükségszerűen adódó párhuzamosságokat, és kihagyhatóvá váltak a nyilvántartások közötti adatkapcsolatokat szervező intézmények.

A telekkönyvi szabályozás – természetének megfelelően – anyagi jogi és eljárásjogi rendelkezésekből áll. A dologi jogváltozások nyilvántartásba vételét előíró és a telekkönyv intézményével kapcsolatos alapvető anyagi jogi szabályokat általában a magánjogi kódexek tartalmazzák, a nyilvántartásba vétel és a nyilvántartás vezetésének eljárási kérdései pedig önálló – az esetek többségében törvényi szintű – szabályozás tárgyát képezik. Ez a helyzet pl. Ausztriában, de Németországban is. Ez utóbbiban a telekkönyv és a telekkönyvezésre szoruló anyagi jogi szabályok a szövetségi törvényhozás tárgyaként a német polgári törvénykönyvben (BGB) kerültek elhelyezésre, míg az eljárási részletkérdések – telekkönyvi rendtartás formájában – tartományi szinten szabályozottak. A magyar Ptk. az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozóan csak egyetlen – elsősorban annak közhitelességét kimondó – rendelkezést tartalmaz (Ptk. 116. §), a nyilvántartás alapelveinek, a bejegyezhető jogok és tények körének, valamint a nyilvántartás elvének meghatározását azonban, az – eljárási kérdésekkel együtt – külön jogszabályra utalja. Ez a megoldás nálunk részben terjedelmi, részben kodifikációs okokkal (a Ptk. szerkezeti arányaival és "kiutaló" technikájával), részben pedig a nálunk tradicionálisan önálló telekkönyvi szabályzással magyarázható.

Az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó anyagi és alapvető eljárási szabályokat jelenleg az 1972. évi 31. tvr. tartalmazza, de 1997. december 2-án az Országgyűlés már elfogadta az ingatlan-nyilvántartásról szóló (1997. évi LXCI.) törvényt, mint új jogforrást.

Az osztrák-magyar telekkönyvi rendszer – a perszonálfólium elvével szemben – reálfólium elvét követi, ami azt jelenti, hogy a nyilvántartás alapja nem az ingatlantulajdonos személye, hanem maga az ingatlan mint önálló nyilvántartási egység. Németországban a tele-könyvi iratok ún. előlapján – a kataszteri adatok mellett – az egy tulajdonos tulajdonában álló ingatlanok felsorolása (jegyzéke) is megtalálható, amely bizonyos mértékig a perszonálfólium elvét idézi. Látszatra ez a megoldás azzal az előnnyel rendelkezik, hogy egy adott tulajdonos összes ingatlanára vonatkozó adatok egy helyen megtalálhatók. Valójában ez az előny csak korlátozott, hiszen a szóban forgó dokumentum a tulajdonosnak az érintett nyilvántartás “illetékességi területén” lévő ingatlanait tartalmazza. Ez a megoldás ugyanakkor több ingatlan esetében rontja a nyilvántartás áttekinthetőségét és – a folytonos hivatkozások folytán megnövekedett hibalehetőség miatt – az adatbiztonságot is. Másfelől egy számítástechnikai támogatású nyilvántartás egyéb-ként is lehetővé teszi az ilyen jellegű, megbízható adatgyűjtést, ha azt adatvédelmi jogszabály nem tiltja.

Az ingatlan-nyilvántartás legfontosabb – még a telekkönyvi rendszerből átöröklött – alapelvei (bejegyzési elv, közhitelesség elve, nyilvánosság elve, az okirati elv és a rangsor elve) aligha igényelnek felülvizsgálatot, különösen nem az ezen elvek következetes érvényesítését önmaga számára célul kitűző új törvény elfogadását követően.

Ezek közül az elvek közül a meglévő, vagy látszólag meglévő eltérések miatt vizsgáljuk meg a bejegyzési elvet, ill. a bejegyzési kényszert.

Bejegyzési kényszerről anyagi és eljárásjogi értelemben egyaránt beszélhetünk. Anyagi jogi értelemben a bejegyzési kényszer tulajdonképpen azonos a bejegyzési elvvel. Ha ugyanis a kötelmi jogosult a dolgot meg is kívánja szerezni, mintegy "rákényszerül" jogának bejegyeztetésére. Ebben az értelemben a német-osztrák rendszer is a bejegyzési kényszer alapján áll. A francia publikációs rendszerben – akárcsak az anglo-amerikaiban – természetesen még ilyen értelemben sincs bejegyzési kényszer, bár Franciaországban – közvetett módon – egyfajta bejegyzési szükséghelyzet mégis érvényesül (az ingatlanra vonatkozó dologi jogszerzés harmadik személyekkel szembeni hatályosságához, valamint az ingatlan elidegenítéséhez és megterheléséhez szükségessé válhat ugyanis a jogszerző, illetőleg az ingatlannal rendelkező személy előzetes bejegyeztetése). Eljárásjogi értelemben akkor beszélhetünk bejegyzési kényszerről, ha a bejegyzést (bejegyzési kérelem benyújtását) – meghatározott határidőn belül – maga az eljárási jogszabály teszi kötelezővé, a kötelezett mulasztását pedig szankcionálja. Ebben az értelemben a bejegyzési kényszer mind a német, mind pedig az osztrák jogban – ellentétben a magyarral – ismeretlen. Tudnunk kell azonban, hogy a német telekkönyvi jog ugyan nem teszi kötelezővé a bejegyzési kérelem benyújtását, a közjegyzőkre vonatkozó jogszabályok azonban előírják, hogy a közjegyző a telekkönyvi bejegyzés céljából általa előállított okiratot köteles a telekkönyvhöz eljuttatni. Ha ehhez hozzátesszük, hogy az ingatlanra vonatkozó legalapvetőbb dologi jogok jogügylettel történő megszerzéséhez az ügylet közjegyzői okiratba foglalása szükséges, a kör máris bezárult.

A bejegyzés alapjául szolgáló okiratok között mindenekelőtt aszerint kell különbséget tennünk, hogy azok az ingatlan tulajdonjogát érintik vagy az ingatlannal kapcsolatos más dologi joggal kapcsolatosak. A kontinentális joggyakorlatban a tulajdonjogot érintő, a tulajdonjogi jogváltozásra irányuló okiratok alapjául ugyanis két – anyagi jogi tartalmát tekintve egymástól megkülönböztetendő – ügylet szolgál: az első maga a kötelmi jogügylet, amely a felek szerződéses kötelezettségeit és jogait, a jogváltozás kötelmi jogcímét (pl. adásvétel) tartalmazza (ezért az erről szóló okiratot ún. jogcímokiratnak nevezik), a második pedig a tulajdonátruházásra irányuló kötelmet teljesítő, a tulajdonjog átszállása felől rendelkező ügylet, amely a dologi szerződést, vagyis a szoros értelemben vett dologi jogügyletet (bejegyzési vagy bekebelezési engedély megadását és elfogadását) foglalja magában (ezért az erről szóló okiratot ún. engedélyokiratnak hívjuk). A két ügylet természetesen egyetlen okiratban is megjelenhet, sőt az esetek többségében ez a szokásos. A korabeli magyar telekkönyvi jog is megkülönböztette a szóban forgó két ügyletet, a jelenleg hatályos ingatlan-nyilvántartási szabályok azonban ezt már nem tartalmazzák. Ez a hiányosság az eljárást csak látszólag egyszerűsítette, hiszen a földhivatalok részéről indokolatlan szerződés-értelmező tevékenységet igényelt. Az új törvény ebben is változást hoz, hiszen jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének csak olyan okirat alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog, vagy tény keletkezését, módosulását vagy megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzési engedélyt. A bejegyzési engedélyt a jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban is megadhatja.

Az okiratok alakszerűségi követelményei – Európa országait tekintve – igen változatosak. Ezek a követelmények részben attól is függnek, hogy az előbb említett okirattípusok közül melyikről van szó. Részben ezzel a ténnyel magyarázható az is, hogy egyes országokban a fokozott alakszerűség nem csupán bejegyzési okirati kellék, hanem a jogügylet anyagi jogi érvényességének is feltétele. Ez utóbbiról van szó pl. a német-svájci jogban, amely az ingatlanjogi ügyletek esetében érvényességi kellékként a közjegyzői okirati formát, illetve egyes dologi jogi jognyilatkozatok esetében azok közjegyzői tanúsítását követeli meg. A jogcímokiratok általában nem igényelnek közjegyzői okirati formát Franciaországban, Belgiumban, Luxemburgban, Spanyolországban és Olaszországban, de az engedélyokiratok minden esetben közjegyzői hitelesítésre szorulnak. Ausztriában sincs közokirati kényszer a jogcímokiratok esetében, de az engedélyokiratok itt is közjegyzői közreműködést igényelnek, nevezetesen a szerződő felek aláírását közjegyzőnek kell hitelesítenie.

A közelmúltban (1994. évi V. tv.) történt jogszabály-módosítás eredményeként már a magyar jog is fokozottabb követelményt támaszt az ingatlan tulajdonjogának keletkezésére, módosulására vagy megszűnésére vonatkozó okiratokkal szemben, a bejegyzés alapjául ugyanis csak közokirat vagy olyan magánokirat szolgálhat, amelyet ügyvéd ellenjegyzéssel látott el, vagy amelyen a névaláírások valódiságát közjegyző tanúsítja.

Az új törvény ezeket a követelményeket kiterjeszti a jelzálogjog és a vételi jog bejegyzése alapjául szolgáló okiratokra is. Kivételt csak az az eset képez, amikor a jelzálogjog-bejegyzés alapjául hitelintézet által készített okirat szolgál.

Eljárási rend

A hatályos szabályok szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárásra a külön nem szabályzott kérdésekben az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló 1957. évi IV. rendelkezései az irányadók. A közigazgatási eljárás általános szabályai azonban nemigazán alkalmasak arra, hogy kellőképp kielégítsék egy nyilvános és közhiteles, továbbá tulajdonjogot és más jelentős dologi jogokat konstituáló nyilvántartás garanciális követelményeit. Az ingatlan-nyilvántartási ügyek ugyanis nem tekinthetők pusztán egy közigazgatási szerv és az ügyfél “belügyének”. Ezért az ingatlan-nyilvántartási eljárásra a most elfogadott törvény önálló közigazgatási eljárási szabályrendszert határozott meg, amelynek háttérjogát egyrészt az államigazgatási eljárás általános szabályai, másrészt – a jogorvoslat tekintetében – a polgári perrendtartás jelenti.

Ms.dr. E.Juhász
Summary